Top

Проекты межевания. ч.2 Ошибки разработчика. Элементы благоустройства.

19 декабря 2014 - Админ
article821.jpg

В Москве полным ходом идёт межевание кварталов. Межевание - процесс разделения, установления границ земельных участков жилых домов, зданий и сооружений. Для жителей здесь важно то, что после межевания земля в установленных в Проекте межевания для их жилого дома границах переходит в их общедолевую собственность. Разработчики представляют на Публичные слушания Проект межевания. Какие же ошибки делают разработчики и на что стоит жителям обратить внимание? В первой статье по данной теме мы писали про неправильный выбор нормативов для расчета необходимых земельных участков относительно периода застройки территорий. В данной статье поговорим о неправильном применении самих нормативов, при выделении земельных участков для многоквартирных жилых домов(МКД) в Москве.

 
Как говорит статья 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений дома принадлежит:
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
  
Законодательство о градостроительной деятельности - это прежде всего Градостроительный Кодекс РФ(ГрК РФ). На основании ст.43 ГрК РФ "Проекты межевания территорий" разрабатываются Проекты межевания, в соответствии с которыми и происходит разделение земли в квартале, и в соответствии с действующим пока пунктом 4 ст.43 «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.».

В Проекте межевания прежде всего должны быть обязательно отражены и учтены:
1. границы ранее учтённых земельных участков.,
2. границы существующих зданий, стоящих на кадастровом учете
3. действующие Распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории
а уже после переноса в Проект межевания границ этих участков можно переходить к межеванию оставшихся неразмежеванных земельных участков.
 
В разный период застройки Москвы действовали разные нормативы расчета необходимой площади для строительства жилых кварталов.
 
Но нормативы всегда были и всё строительство велось строго по утверждённым проектам. С 1999 года действуют нормативы МГСН, в период с 1986 по 1999 действовали нормативы ВСН 2-85, с 1982 по 1985 нормативы ВСН 2-81, еще раньше другие нормативы проектирования, планирования и застройки жилых районов и микрорайонов г.Москвы.
 
Согласно всем нормативам, основной структурной единицей является жилой район/микрорайон и включает жилые здания, учреждения и предприятия культурно-бытового и коммунального обслуживания, а также зелёные насаждения и спортивные сооружения, гаражи и открытые площадки для хранения автомобилей.

Территорию квартала разделяют на 
1. участки жилых домов,
2. участки территории общего пользования
3. участки нежилых зданий и сооружений.
 
В состав жилой территории микрорайона входят: площадь застройки жилых зданий, проезды и другие асфальтовые покрытия, открытые площадки для временного хранения автомобилей, площадь спортивных сооружений и зеленых насаждений с площадками для игр детей и отдыха  взрослых. (п.2.17 норматива ВСН 2-85).

Это требование отражено и в более поздних документах: МГСН, Постановлении Госстроя РФ от 29.10.2002 N 150 "Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" ст.3.2.2  п.3 и п.6, в Приказе МКА № 13 от 13.02.2008г., в Постановлении Правительства РФ № 491 статья 2 пункты е) и ж) и прочих.

Межевание выполняется на основании "Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории г. Москвы" (утверждённые приказом Москомархитектуры от 13.02.2008 № 13). Как там сказано про участки жилых домов, в п.8.4:

 
Однако очень часто ошибкой разработчиков является не включение в Проект межевания элементов благоустройства и  озеленения, расчет земли для дома без учёта данных элементов.

Разработчики не включают в расчет нормативно-необходимую площадь земли для элементов озеленения и благоустройства, а рассчитывают только нормативно-необходимую площадь территории только для жилого дома(например по ВСН 2-85), не учитывая, что в соответствии со ст.36 Жилищного Кодекса РФ, ПП РФ № 491 и прочими указанными нормативами, в расчёт необходимой земли для многоквартирного жилого дома надо включать не только землю под домом и вокруг него, но и землю для элементов озеленения и благоустройства, детских и спортивных площадок, площадок для хранения автомобилей, все эти элементы включаются в состав придомовой территории и рассчитывать размер земельного участка необходимо с этим включением.
 


Похожие статьи по теме:

  • Земельные участкиМосква теряет миллионы долларов из-за чиновников Департамента земельных ресурсов
  • Земельные участкиПридомовые земельные участки: по минимуму и по максимуму
  • Земельные участкиВперед! В новый феодализм?! Поджечь барскую усадьбу ?
  • Земельные участкиЖителям Москвы продадут их собственную землю, 119 участков под парковки в ЦАО мечтают впарить жителям
  • Открытые обращенияОткрытое обращение к Путину о грубых нарушениях прав москвичей на придомовые земельные участки


  • Понравилась статья? Поделитесь её в соцсетях:


    Рейтинг: 0 Голосов: 0 2676 просмотров
    Комментарии (1)
    Админ # 13 декабря 2015 в 15:56 0
    Пример.
    При разработке проекта межевания проектировщики выделяют дому земельный участок, расчетной площадью на основании норматива, приведенного в таблице: Таблица.
    При этом они не учитывают, что этот норматив учитывает только "чистый" землеотвод дома, а в размер придомового земельного участка необходимо включать и элементы благоустройства и озеленения, детские и спортивные площадки, парковки машин, поскольку это требование отражено как во всех методических указаниях по разработке проектов межевания, так и в самом нормативе, в котором сказано что в "1. участки жилых домов", то есть в состав жилой территории микрорайона входят: площадь застройки жилых зданий, проезды и другие асфальтовые покрытия, открытые площадки для временного хранения автомобилей, площадь спортивных сооружений и зеленых насаждений с площадками для игр детей и отдыха взрослых. (п.2.17 норматива ВСН 2-85).
    Выделяя по указанному нормативу из таблицы земельный участок дому, тем самым проектировщики уменьшают выделенную при строительстве квартала площадь участков жилых домов, то есть "состав жилой территории микрорайона", незаконно относя в проекте межевания эти земельные участки к совсем другой категории, к категории "2. участки территории общего пользования".
    Правила сайтаВозможности сайтаЛента активностиРеклама на сайтеНаши контакты

    НЕ ЯВЛЯЕТСЯ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ
    На сайте представлены художественные и фантастические произведения на тему: "Восточный округ. Общественный контроль жителей за всем что происходит вокруг нас, в нашем районе, округе, городе. Районы Восточного Округа: Богородское, Вешняки, Восточное Измайлово, Восточный, Гольяново, Ивановское, Измайлово, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское, Северное Измайлово, Соколиная гора, Сокольники. Оценочные суждения и фантазии."
    Все события и персонажи вымышленны, любое сходство с реальными людьми и событиями является случайным.

    Яндекс.Метрика

    ВАО.РФ © 2018 Владимир Лосев